State acquistando casa e il venditore vi informa che non ci sono l’abitabilità e l’agibilità? perché dovreste preoccuparvene?
Ve lo spieghiamo noi. Ma facciamo un passo alla volta.
Innanzitutto, agibilità e abitabilità (ora) sono la stessa cosa , adesso si parla solo di agibilità e quindi in un colpo solo abbiamo già dimezzato il lavoro!
Per chi fosse proprio curioso, in passato il certificato di abitabilità si riferiva ai fabbricati ad uso abitazione, quindi ad alta frequentazione umana, mentre l’agibilità era riferiva a tutti gli altri fabbricati destinati ad altro uso. Questa distinzione ora è stata eliminata e si utilizza esclusivamente il concetto, più ampio, di agibilità.
Fine dell’approfondimento.
Ma cos’è l’agibilità?
L’agibilità altro non è che un documento, o meglio un certificato che attesta che sussistono le condizioni di sicurezza, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti che sono installati negli stessi. Quindi, se un immobile ha l’agibilità significa che è in regola con le norme di sicurezza, salubrità e risparmio energetico.
Si tratta di un documento posto a presidio dell’interesse particolare del compratore, attestando la capacità del bene di assolvere alla funzione economico-sociale cui è destinato, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
Il certificato di agibilità deve essere richiesto al Comune dal soggetto che ha ottenuto il permesso di costruire o da chi ha presentato la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA), dai suoi successori o aventi causa. Per il rilascio dell’agibilità è ora possibile inviare un’autocertificazione (chiamata Segnalazione Certificata di Agibilità o SCA) che, una volta presentata, consente da subito l’uso del fabbricato, fatto salvo il successivo potere di controllo e verifica dell’autorità pubblica.
P.S.: se avete sentito parlare del recente Decreto “Salva Casa”, oltre ad altre svariate cose, introduce alcune facilitazioni proprio in materia di agibilità (ad esempi, la possibilità per i monolocali, che potranno avere l’agibilità con una superficie minima di 20 mq per una persona, invece dei 28 mq precedentemente richiesti, e di 28 mq per due persone (invece dei 38 mq previsti in precedenza).
Ma se compriamo casa e manca l’agibilità? Ahi, ahi, ahi!
L’agibilità è uno di quei documenti che il venditore “dovrebbe” consegnare all’acquirente al momento della vendita di un immobile, essendo relativo alla proprietà e all’uso della cosa venduta.
“Dovrebbe” perché non esiste un obbligo in tal senso: il venditore e l’acquirente potrebbero accordarsi per esonerare il venditore dalla consegna del documento e addirittura potrebbero stabilire l’esonero, sempre del venditore, dalla responsabilità conseguente all’eventuale impossibilità di ottenere il certificato.
Ma se mancasse questo accordo quali sono le conseguenze in caso di acquisto di un immobile privo di agibilità?
Per fare un esempio, è come se ordinassimo un computer e il negoziante ci vende, invece, una bicicletta, cioè un bene completamente differente da quello pattuito.
Quindi, se la nostra casa non avesse l’agibilità (in mancanza dell’accordo di cui abbiamo detto), come acquirenti potreste richiedere la risoluzione del contratto, cioè in sostanza che venga annullata la vendita, oppure la richiesta di risarcimento danni per la ridotta commerciabilità dell’immobile anche in caso di concreta utilizzazione dell’immobile ad uso abitativo.
La mancanza dell’agibilità di un immobile acquistato possa assumere rilievo quale inadempimento del venditore ai sensi dell’art. 1453 cod. civ. e ss., con la conseguente possibilità, per l’acquirente, di chiedere la risoluzione del contratto nel termine di prescrizione di dieci anni, oltre al risarcimento dei danni.
Infatti, se non viene rilasciata l’agibilità, la nostra casa varrà di meno (tecnicamente si dice che subirà un deprezzamento) perché non ha tutti i documenti in regola, e quindi si potrà richiedere un risarcimento in denaro, che potrà comprendere il fatto che l’immobile sarà difficilmente rivendibile, se non abbassandone il prezzo, oltre alle spese necessarie per richiedere ed ottenere i certificati.
